Annuïteitenhypotheek

Sinds 2013 krijg je alleen als je een lineaire- of annuïteitenhypotheek afsluit de zo gewilde hypotheekrenteaftrek. Van die twee hypotheekvormen is de annuïteitenhypotheek veruit het meest populair. Maar wat is een annuïteitenhypotheek precies? Bij een annuïteitenhypotheek los je gedurende de looptijd van de hypotheek maandelijks een vast bedrag af. De som die je maandelijks
kwijt bent aan de hypotheek, heet ‘annuïteit.’ Dit bestaat deels uit rente en deels uit aflossing.
Binnen de annuïteit wordt het rentedeel steeds kleiner, omdat het aflossen ertoe leidt dat de uitstaande hypotheekschuld waarover je rente betaalt daalt. De maandelijkse annuïteit blijft echter onveranderd. Het aflossingsdeel wordt dus steeds groter gedurende de looptijd, omdat het rentedeel krimpt.

Bruto- en nettolasten
In het geval van een annuïteitenhypotheek blijven de bruto lasten bij een gelijkblijvend rentepercentage de gehele looptijd hetzelfde. De netto lasten nemen echter toe gedurende de looptijd van je annuïteitenhypotheek, omdat het rentebedrag steeds verder afneemt. Het bedrag waarmee je profiteert van hypotheekrenteaftrek, wordt dus steeds lager.

Rekenvoorbeeld annuïteitenhypotheek
Om het inzichtelijker te maken geven we hier een snel rekenvoorbeeld. Wil je een annuïteitenhypotheek van bijvoorbeeld €300.000,- afsluiten? Laten we tevens uitgaan van een looptijd van dertig jaar en een hypotheekrente van 2%. De maandelijkse annuïteit bedraagt dan €1.109,-. Dit is jouw bruto-maandlast en bestaat uit aflossing (€609,- in de eerste maand) en rente (€500,- in de eerste maand). De daaropvolgende maand stijgt het bedrag dat je aflost, maar gaat het rentegedeelte omlaag. Iedere maand komen de bruto-maandlasten op precies hetzelfde bedrag neer.

Voordelen van de annuïteitenhypotheek
• Lage lasten in de beginperiode waardoor je maandelijks meer te besteden hebt dan in geval van een lineaire hypotheek;
• Groot inflatievoordeel doordat het grootste deel van de aflossing tegen het eind van de looptijd geschiedt. Tussentijds is er dus meermaals sprake geweest van inflatiecorrectie in het inkomen.

Nadelen van de annuïteitenhypotheek
• Relatief weinig vermogensopbouw in de beginperiode;
• Stijgende netto lasten door een kleine wordend (aftrekbaar) rentedeel;

Lineaire hypotheek

Wat is een lineaire hypotheek en waarom zou je zelf voor deze hypotheekvorm kiezen? In het kort: bij een lineaire hypotheek los je een vast bedrag per maand af op jouw uitstaande lening. Dit betekent dat jouw lening iedere maand daalt. Dat heeft vervolgens (positieve) gevolgen voor de te betalen rente. Het bedrag dat je maandelijks aflost blijft de hele looptijd hetzelfde, maar het rentebedrag dat je maandelijks betaalt, wordt steeds lager. Dat is dan ook het grootste voordeel van de lineaire hypotheek: gedurende de looptijd dalen zowel de bruto als de netto lasten!

Minder rentekosten
Sinds 2013 krijg je alleen de zo gewilde hypotheekrenteaftrek als je een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek afsluit. Hoewel het qua totale rentekosten voordeliger is om een lineaire hypotheek af te sluiten, kiezen veel mensen toch voor een annuïteitenhypotheek. Die hypotheekvorm biedt namelijk de mogelijkheid om als starter meer te lenen. In het begin liggen de nettolasten van deze hypotheekvorm namelijk lager dan bij een lineaire hypotheek. Ook profiteer je bij een annuïteitenhypotheek meer van fiscale voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek. Wil jij toch juist profiteren van minder rente betalen op lange termijn? Wellicht past dan een lineaire hypotheek beter bij jou.

Voordelen van de lineaire hypotheek:
• Veel vermogensopbouw in relatief korte tijd;
• Gedurende de looptijd dalen de lasten, dat is bijvoorbeeld handig wanneer je een inkomensdaling voorziet;
• In totaliteit minder rente te betalen dan bij andere hypotheekvormen.

Nadelen van de lineaire hypotheek:
• Hogere lasten in beginperiode waardoor minder geleend kan worden dan bij andere hypotheekvormen;
• Weinig inflatievoordeel doordat je in de beginjaren relatief veel aflost. Hierdoor profiteer je minder van de waardevermindering van het hypotheekbedrag.

Aflossingsvrije hypotheek

De naam van deze voorheen populaire hypotheekvorm verklapt al haar belangrijkste voordeel. Gedurende de hele looptijd van de aflossingsvrije hypotheek hoef je namelijk niets af te lossen. Dat gebeurt in één keer aan het einde van de looptijd. Aflossing voor het einde van de looptijd komt alleen voor in het geval van verkoop van de woning of het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Meestal ligt de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek op de standaard 30 jaar. Hypotheekrente betaal je gedurende de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek enkel over het geleende bedrag.

Hogere rente voor aflossingsvrije hypotheek
Hoe komt het dat de aflossingsvrije hypotheek tegenwoordig niet meer zo geliefd is? Sinds 1 januari 2013 is het door strenge regelgeving niet meer mogelijk om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm afsluiten kán dus nog wel. Maar houd er rekening mee dat bij de meeste geldverstrekkers voor een aflossingsvrije hypotheek een hogere rente geldt dan bij de gemiddelde lineaire of annuïteitenhypotheek. Reken minimaal 0,1% meer hypotheekrente, maar bij lange rentevaste periodes kan het oplopen tot 0,85%. Houd dit dus in je achterhoofd als je je aflossingsvrije hypotheek wil berekenen.

Maar tot 50% woningwaarde
Als je je ‘oude’ aflossingsvrije hypotheek mee wil nemen bij verhuizing of ‘m wil oversluiten naar een andere hypotheekaanbieder, krijg je in veel gevallen te maken met nieuwe financieringsregels. Dan geldt voor de aflossingsvrije hypotheek specifiek dat ze niet hoger mag liggen dan 50% van de marktwaarde van je woning (bij het oversluiten van de hypotheek zijn er in sommige situaties uitzonderingen mogelijk). Even geleden was er veel ophef rondom de aflossingsvrije hypotheek. Veel consumenten die in de jaren negentig de toen populaire hypotheekvorm afsloten, hebben te weinig rekening gehouden met de aflossing die na 30 jaar moet plaatsvinden. Geldverstrekkers benaderen inmiddels actief deze doelgroep, om nare verrassingen aan het einde van de looptijd aflossingsvrije hypotheek te voorkomen.

Voordelen van de aflossingsvrije hypotheek
• Je hebt een grotere bestedingsruimte gedurende de looptijd van de hypotheek

Nadelen van de aflossingsvrije hypotheek
• Je betaalt veel rente doordat je niet tussentijds aflost;
• Je zal nooit een huis bezitten dat geheel vrij is van hypotheek;
• Je hebt een grotere kans op restschuld na verkoop door waardedaling van de woning;
• Je moet bij het verstrijken van de looptijd het gehele hypotheekbedrag in één keer af kunnen lossen.

Bankspaarhypotheek

Wat is een bankspaarhypotheek?
Bij een bankspaarhypotheek los je tijdens de looptijd niet af. En blijf je rente betalen over de volledige schuld. Die rente kun je aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Je hypotheekrente is bijvoorbeeld 2%. Door de belastingteruggave betaal je per saldo netto een lagere rente. Bijvoorbeeld maar 1,4%. En omdat je tussentijds niet aflost, profiteer je dus maximaal van de hypotheekrenteaftrek.

Geblokkeerde spaarrekening
Daarnaast spaar je belastingvrij een bedrag op een geblokkeerde spaarrekening. Het saldo van de spaarrekening moet je gebruiken voor aflossing van je hypotheek. De rente die je ontvangt over de spaarpot is gelijk aan de rente van je hypotheek. In dit voorbeeld is het 2%. Die 2% rente die je ontvangt is dus hoger dan de 1,4% hypotheekrente die je netto betaalt. En hoef je over het gespaarde bedrag geen vermogensbelasting in box 3 te betalen.

Voorwaarden
Je moet voldoen aan een aantal fiscale voorwaarden om te profiteren van de voordelen. Sinds 2017 zijn de voorwaarden wel versoepeld.

Hogere hypotheekrente
Het nadeel van een bankspaarhypotheek is, dat de hypotheekrente meestal hoger is dan die van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Veel hypotheekverstrekkers berekenen een opslag op de rente bij een bankspaarhypotheek. Aan het begin van de looptijd is dit een nadeel. Je hypotheeklasten zijn hoger. Aan het eind van de looptijd is dit een voordeel. Je hebt dan een hoog spaarsaldo én een hoge spaarrente.

Geen overlijdensrisicoverzekering
Belangrijk verschil met een spaarhypotheek is dat een bankspaarhypotheek geen overlijdensrisicoverzekering (ORV) bevat. Dat wil niet zeggen dat je die niet hoeft af te sluiten. Is de hypotheek vrij hoog in verhouding tot de waarde van de woning? Dan eisen sommige geldverstrekkers zo’n verzekering. Ook kan een ORV nodig zijn als één van beide partners de
hypotheeklasten niet alleen kan betalen.

Bankspaarhypotheek meenemen
Sinds 2013 kunnen starters niet meer een bankspaarhypotheek afsluiten. Heb je al een bankspaarhypotheek, dan kan deze gewoon doorlopen. Je kunt ook je bankspaarhypotheek oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker. Of meenemen bij een verhuizing. De keuze voor hypotheekverstrekkers is dan wel beperkt. Nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt bieden geen (bank)spaarhypotheek aan.

Oversluiten of meenemen naar een volgende woning kan alleen nog bij:
• ABN AMRO
• Aegon
• BLG
• Florius
• ING
• Nationale Nederlanden
• Obvion
• Rabobank
• Regiobank
• SNS
• Woonfonds